Obras em condomínios: Necessárias, úteis ou voluptuárias.

Vamos conhecer o Cód. Civil Art. 1.341.

A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

A jurisprudência atual considera benfeitorias voluptuárias quando, por exemplo, o condomínio realiza uma obra de paisagismo, decoração do hall social ou demais áreas em comum.

Benfeitorias úteis, são aquelas que facilitam o uso do bem, exemplo, a individualização da água, do gás, a cobertura das vagas de garagem, criação de espaço individual para correspondências, entre outros. Ou seja, são obras que inegavelmente agregam valor ao condomínio.

Benfeitorias necessárias são aquelas que evitam a deterioração dos bens, que são indispensáveis para manutenção ou conservação do condomínio, como por exemplo, a impermeabilização ou reforma do telhado, a reconstrução de um muro que tenha sido derrubado em decorrência de fatos extraordinários, entre outros. São obras que não podem esperar longo prazo para realização sob pena de deterioração da coisa.

Mesmo havendo definição legal, a classificação de qualquer obra como necessária, útil ou voluptuária às vezes é motivo de divergências, pois uma obra pode ser considerada voluptuária dentro da realidade de um determinado condomínio, mas por outro lado essa mesma obra pode ser considerada útil em outros condomínios dependendo de suas necessidades.